Nebenkosten

Gar nicht nebensächlich

Im Gewerbemietrecht bestimmen die Vertragsparteien, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Wegen des Bestimmtheitserfordernisses, der oft hohen Summen und um Meinungsverschiedenheiten vorzubeugen, sollten die Kostenarten im Vertrag genau einzeln bezeichnet (z.B. als Anlage) oder durch Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) bestimmt werden.


Die wesentlichen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung sind:

  • laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
  • Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung
  • Heiz- und Warmwasserkosten (verbrauchsabhängig!)
  • Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- und Lastenaufzugs
  • Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbeseitigung
  • Kosten der Gartenpflege
  • Kosten der allgemeinen Beleuchtung
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten für den Hauswart
  • Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage
  • Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung
  • Kosten für Reparaturen
  • Kosten für Verwaltung

Daneben ist es besonders in Einkaufszentren (EKZ) und Fachmarktzentren üblich und erlaubt, auch die Kosten für Verwaltung, Wachdienst, Pförtner, Sicherheitstechnik, Klimaanlage, Beschallung/Musik, Verkehrssteuerung, Rolltreppen, Reinigung von Glasflächen, Empfangstresen, Sprinkleranlage u.a. auf den Mieter umzulegen.

Über eine sogenannte „dynamische Verweisung“ im Mietvertrag auf die BetrKV in ihrer jeweils gültigen Fassung werden zukünftig neu entstehende Betriebskostenarten wirksam erfasst. Für den Geschäftsraummietvertrag existieren keine Vorschriften über die Wahl des Umlagemaßstabes, so dass die Parteien hier frei wählen können, solange die vertragliche Vereinbarung der Billigkeit entspricht. Als praktikable und gerechte Kostenverteilung hat sich auch im Gewerbemietrecht die Nutzfläche durchgesetzt.


Über die in der Regel monatlichen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten muss auch bei der Geschäftsraummiete jährlich (nicht kalenderjährlich) und spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet werden, sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Anders als bei Wohnraummietverträgen darf der Vermieter aber eine Nachforderung aus der Abrechnung auch bei Überschreitung dieser Frist noch geltend machen.
Fällig ist eine Nachforderung aus der Abrechnung schließlich, wenn diese ordnungsgemäß erstellt wurde. Dies erfordert die Auflistung aller entstandenen Kosten, die Angabe des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils und Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Als grobe Richtlinie für die Einschätzung der Nebenkosten pro Quadratmeter gilt: