Gewerbemietvertrag

Drum prüfe wer sich ewig bindet...

Ein Gewerbemietvertrag unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von den üblichen Wohnungsmietverträgen. Während bei Wohnungen vieles gesetzlich geregelt und festgeschrieben ist (§§ 535 ff. Bürgerliches Gesetzbuch BGB), herrscht bei Gewerbeflächen weitgehend Vertragsfreiheit. In jedem Fall sollten Sie folgende Punkte klar regeln:


Mietparteien

(und die sie vertretenden Personen unter genauer Angabe der Rechtsform auch bei der Unterzeichnung am Ende des Vertrages)


Mietobjekt

Am besten mit Grundriss der vermieteten Räume als Anlage und einer klaren Regelung für die Nutzung von Lager- und Abstellräumen, PKW-Stellplätzen etc.


Mietdauer

Sie kann befristet (gegebenenfalls inkl. Verlängerungsoption) oder unbefristet vereinbart werden. Dabei ist zu beachten, dass sich Um- und Einbauten erst nach einiger Zeit amortisieren und die Vertragslaufzeit deshalb nicht zu kurz sein sollte.


Mietzweck

Der vereinbarte Zweck ist für beide Seiten bindend. Er verpflichtet den Vermieter, dafür Sorge zu tragen, dass die Räume für die vereinbarte Nutzung geeignet sind, und verbietet dem Mieter, von dem Nutzungszweck abzuweichen. Die exakte Beschreibung des Mietzwecks ist deshalb für beide Parteien von elementarer Bedeutung.


Mietzins

Die Höhe der Miete ist frei verhandelbar, es gibt keine Einschränkungen. Jedoch gibt es Marktvergleiche.


Umsatzsteuer

Die Mehrwertsteuer muss nur dann zusätzlich zur Miete bezahlt werden, wenn der Vermieter von seinem steuerlichen Wahlrecht ausdrücklich Gebrauch macht. Dann kann aber auch der vorsteuerabzugsberechtigte Mieter den Umsatzsteueranteil gegenüber dem Finanzamt geltend machen.


Kündigungsfristen

  • Ordentliche/fristgemäße Kündigung

    Wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, gilt die gesetzliche Regelung: Die Kündigung ist spätestens zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres möglich. Wer also zum 31.12. kündigen will, muss seine Kündigungserklärung spätestens bis zum dritten Werktag des Monats Juli zugehen lassen.

  • Außerordentliche/fristlose Kündigung

    Voraussetzung ist ein „wichtiger Grund“, der es dem Kündigenden im konkreten Einzelfall unzumutbar macht, das Vertragsverhältnis weiter fortzusetzen. Achtung: Kein „wichtiger Grund“, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, ist z. B. dessen Absicht, den Betrieb einzustellen. Auch wirtschaftliche Schwierigkeiten oder eine beabsichtigte, aber nicht mögliche oder erlaubte andere Nutzung der Räume gelten nicht als wichtiger Grund! (Ein Tipp: Reden Sie in solchen Fällen mit Ihrem Vermieter, ob er Ihnen Alternativen anbieten kann, wie z. B. eine Verkleinerung der Mietfläche. Kluge Vermieter versuchen in solchen Fällen zu helfen.)


Kaution

Die Höhe ist nicht gesetzlich geregelt. Im Mietvertrag sollte geregelt werden, dass der Vermieter die Kaution getrennt vonseinem Vermögen anzulegen hat. Die Kaution kann in bar oder als Bürgschaft hinterlegt werden, wobei die Bürgschaft für den Mieter die sicherste Form für den Fall der Insolvenz des Vermieters ist. Im Gewerbemietrecht kommen überwiegend Bürgschaften eines deutschen Kreditinstitutes zur Verwendung.


Regelung des Rechts auf Außenwerbung


Konkurrenzschutzklausel


Recht zur Untervermietung, Recht zur Aufnahme weiterer Mieter in den Vertrag (z. B. Gesellschafter)

Wird während der Mietzeit ein Geschäftspartner oder Teilhaber aufgenommen, wechseln die Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft oder soll der Geschäftsbetrieb in GmbH Form geführt werden, ist die Zustimmung des Vermieters notwendig. Um Streit zu vermeiden, sollte die Genehmigung des Vermieters vorab in einer ausdrücklichen Vertragsklausel eingeholt werden. Auch die Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Im Vertrag kann aber die Genehmigung generell erteilt und beispielsweise durch eine Anzeigepflicht ersetzt werden.

Inventargegenstände und ihr genauer Zustand sowie die Pflicht zu Wartung und Ersatzbeschaffung

Die Liste der Inventargegenstände muss genau überprüft werden, da fehlende Gegenstände nach Vertragsende in der Regel vom Mieter ersetzt werden müssen!

Einbauten

Ist zu Ein- und Umbauten des Mieters nichts festgeschrieben, muss der Mieter alle Veränderungen der Räumlichkeiten rückgängig machen, selbst solche, die er seinerzeit vom Vormieter im Einverständnis mit dem Vermieter übernommen hat. Fest eingebaute Gegenstände (Fenster/Türen/leichte Trennwände) gehen nach Ablauf des Mietverhältnisses kostenfrei in den Besitz des Eigentümers über. Selbstverständlich können Sie das Verfahren zu neuen Einbauten auch während der Mietvertragslaufzeit mit Ihrem Vermieter schriftlich abstimmen. Eine klare Regelung ist wichtig, da hier gegebenenfalls hohe Kosten beim Auszug entstehen können.

Renovierung

Grundsätzlich hat der Vermieter die Instandhaltungspflicht, bei Gewerbemietverträgen können alle Kosten für Reparaturen etc. aber auch auf den Mieter übertragen werden. Achtung: Auch wenn ein Objekt unrenoviert übernommen wurde, kann der Vertrag vorsehen, dass die Räumlichkeiten bei Auszug renoviert zu übergeben sind. Diese Klausel ist aber nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus 2005 nicht wirksam, wenn gleichzeitig die laufenden Schönheitsreparaturen vom Mieter geleistet werden müssen.
 

Schriftform

Mietverträge, die länger als ein Jahr für beide Parteien bindend sein sollen, sind schriftlich zu vereinbaren. Alle wesentlichen „vorstehend aufgeführten Punkte“ sind in einer fest zusammengefügten Urkunde zu erfassen und von den Vertragsparteien rechtswirksam zu unterzeichnen. Bei Nichtbeachtung sind diese Verträge nach einem Jahr Laufzeit mit gesetzlicher Frist kündbar.