Besonderheiten Ladengeschäfte

Konkurrenzlos

Neben den grundsätzlichen Hinweisen zu Gewerbemietverträgen spielen folgende Aspekte für Ladengeschäfte eine besondere Rolle:


Umsatzmiete

Bei der Vermietung von Handelsflächen wird zwischen den Vertragsparteien häufig eine Umsatzmiete vereinbart. Danach hat der Mieter als Miete einen bestimmten Prozentsatz seines Umsatzes in dem Mietobjekt an den Vermieter zu zahlen, gegebenenfalls abgesichert durch eine sogenannte feste Mindestmiete pro m2. Bei der Gestaltung des Mietvertrags sind in diesem Fall einige Besonderheiten unbedingt zu beachten:

  • Umsatzbegriff im Vertrag genau definieren, z.B. Nettoumsatz ohne Mehrwertsteuer oder Bruttoumsatz. Im Zweifelgilt der Umsatzbegriff des HGB (Handelsgesetzbuch) oder des UStG (Umsatzsteuergesetz).
  • Behandlung von Kreditkartengeschäften und Ratenverkäufen (z.B. Behandlung wie Bargeschäfte) und Behandlung von außerhalb der Mieträume generierter Umsätze (z.B. durch Internet-Geschäfte).
  • Abrechnungsmodalitäten und Zahlungsmodus
  • Änderung der Geschäftstätigkeit
  • Untervermietung durch den Mieter
  • Betriebspflicht, die im Vertrag vereinbart werden muss.
  • Kontrollrecht des Vermieters, das ihm aber ohne vertragliche Vereinbarung zusteht.

Bei speziellen Fragen zu diesem Thema oder anderen vertraglichen Themen wenden Sie sich am besten an Ihre IHK oder einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt.


Konkurrenzschutz

Auch ohne gesonderte Vereinbarung darf der Vermieter für dasselbe oder ein unmittelbar benachbartes Mietobjekt ohne Einwilligung des Mieters keine Mietverträge mit dessen Konkurrenten schließen. Dieser Konkurrenzschutz bezieht sich allerdings nur auf das Hauptsortiment des Mieters. Auch zur Bestimmung der Konkurrenzschutzverpflichtung ist eine präzise Beschreibung des Mietzwecks wichtig. Der Konkurrenzschutz kann im beiderseitigen Einverständnis, z.B. in großen Einkaufszentren, aufgehoben werden. Aufgrund der typischerweise vom Mieter erwünschten Konkurrenzsituation ist die Verpflichtung zum Konkurrenzschutz hier in aller Regel auch ohne dessen vertragliche Aufhebung stark eingeschränkt oder entfällt sogar ganz.


Mietzins

Als Bezugsgrößen für Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen werden oft Preisindizes der Lebenshaltung genutzt. Die Klauseln sollen die Höhe der vertraglich vereinbarten Zahlungen an die allgemeine Preisentwicklung koppeln. Hier muss genau geregelt sein, welcher Index herangezogen wird.

Mietzweck

Die Festlegung des Mietzwecks bedeutet einerseits, dass der Mieter seinen Geschäftszweck nicht ohne Zustimmung ändern kann, andererseits, dass der Vermieter dafür geradesteht, dass die Nutzung auch erlaubt ist. Bei einem genehmigungspflichtigen Gewerbe ist ein vertraglicher Hinweis auf die Betriebsart als eine Art Garantie zu lesen. Werden beispielsweise Räume „zum Betrieb einer Gaststätte“ vermietet, haftet der Vermieter dafür, dass die Räumlichkeiten den Vorgaben des Gaststättengesetzes entsprechen.

Betriebspflicht

Im Vertrag kann die Betriebspflicht des Mieters ausdrücklich vereinbart werden. Andernfalls ist der Mieter nicht verpflichtet, seinen Betrieb aufrechtzuerhalten. In der Regel erfolgt eine Feststellung dahin gehend, dass das Geschäft zu den „üblichen Ladenöffnungszeiten“ betrieben wird, was beispielsweise in Einkaufszentren auch die Interessen aller Mieter schützt.

Werbeflächen

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Einräumung des Rechts auf Außenwerbung. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass ein Gewerbetreibender mit dem Vermieter einen Mietvertrag abschließt, dabei aber vergisst, sich das Recht auf Anbringung einer Leuchtwerbung einräumen zu lassen. Eine Klärung dieser möglichen Konfliktpunkte, welche Werbung wie groß, mit welchem Inhalt, wo etc. an der Fassade angebracht werden darf, ist sehr zu empfehlen.